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FAQ

Questions / réponses fréquentes sur la commande et l’architecture publique et privée

1 – Quelques définitions

Quelle différence entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre ?

La maîtrise d’ouvrage est la personne physique ou morale pour laquelle un bâtiment est construit ou rénové : elle peut en être l’utilisateur ou le promoteur ou l’organisme payeur.

La maîtrise d’œuvre est la personne physique ou morale qui conçoit les espaces et suit la réalisation des travaux pour le compte de la maîtrise d’ouvrage, son client.

Quelle différence entre un architecte et un maître d’œuvre ?

L’architecte est l’unique maître d’œuvre formé et diplômé par l’Etat pour concevoir tout type de bâtiment ou d’aménagement, en déposer le permis de construire (PC) et suivre la totalité des travaux, pour le compte de son maître d’ouvrage (privé ou public). Il exerce une profession règlementée, dûment contrôlée par l’Ordre des architectes (diplôme, code de déontologie, obligation d’assurance, rémunération exclusive par son client, obligation de formation continue…). À l’exception de la dérogation ci-dessous, recourir à sa compétence est la seule manière de respecter la loi sur l’Architecture de 1977, qui instaure l’Intérêt Public de la création architecturale.

Le maître d’œuvre – sous entendu non architecte – n’a pas suivi à priori de formation initiale en architecture et ne peut déposer de permis qu’en dessous de 150 m² de surface de plancher, cela uniquement pour le compte de personnes privées construisant pour elles-mêmes (cas du «particulier»). Il exerce sans aucun cadre réglementé (aucune règle déontologique, aucune obligation d’assurances, ni de formation continue, commissions supplémentaires souvent occultes de la part des entreprises, …). Aucune compétence n’est exigée (par exemple, l’administration considère tout particulier déposant un dossier pour lui-même comme le « maître d’œuvre » de sa propre opération).

Si un maitre d’œuvre n’est pas architecte, l’architecte est quant à lui maître d’œuvre à part entière, apportant à son client toute ses compétences et toutes ses garanties (formations, assurances, …) contrôlées par l’État par l’intermédiaire de l’Ordre des architectes.

Quelle est la définition d’une remise de prestations ?

Toute remise de prestation entraînant selon le Code de la Commande Publique (CCP) une indemnité, il est indispensable de bien définir en quoi celle-ci consiste :
– tout plan ou tout croquis du futur projet est une remise de prestations,
– tout texte ou note d’intention décrivant le futur projet ou la réponse envisagée pour y répondre est également une remise de prestation.

Ne peut donc au mieux être demandé aux candidats que la méthodologie envisagée pour élaborer son projet, et cela uniquement dans le cadre des procédures non formalisées (la liste des pièces exigibles en procédure formalisée ne comprend pas ce document).
À noter que la règle s’applique aussi aux maîtres d’œuvre qui n’ont pas le droit de fournir une prestation, même quand celle-ci n’est pas demandée explicitement, puisque ce faisant, ils brisent l’égalité de traitement entre les candidats. Toute candidature présentant une prestation non demandée doit être donc écartée d’emblée pour ce motif par le maître d’ouvrage.

2 – Spécificités d’un achat de Maîtrise d’œuvre

Un contrat de Maîtrise d’Œuvre constitue un marché de services tout à fait unique en son genre, avec au moins 5 caractéristiques :

Une durée de contrat exceptionnelle

En concluant un tel marché, le maître d’ouvrage engage une relation avec un architecte  et son équipe pour plusieurs années, depuis les premières esquisses jusqu’à la livraison du bâtiment. À quelques rares exceptions près, cette collaboration  va durer 2 à 3 ans (parfois bien plus longtemps encore), ceci sans même prendre en compte les différentes garanties liées à toutes constructions (biennale, décennale, …)  : le maître d’ouvrage doit donc s’attacher les services d’une personne de confiance, avec qui il devra travailler et collaborer pendant toutes ces années.

Un enjeu financier considérable

Le maître d’ouvrage ne doit pas se tromper d’enjeu du point de vue financier : en « achetant » un contrat de maîtrise d’œuvre, il s’attache les services d’une équipe pluridisciplinaire pour l’aider à maîtriser un projet de construction dont l’enjeu financier est bien plus important que le coût du dit service. Tout maître d’ouvrage consciencieux doit dès lors s’interroger sur les critères du meilleur choix : à compétences et coûts horaires sensiblement équivalents, une offre de maîtrise d’œuvre moins chère prévoit à priori d’investir moins de temps que ses concurrentes dans la conception du projet et/ou dans le suivi de sa réalisation, ce qui aura probablement des conséquences importantes sur le projet, sa réalisation comme son entretien.

C’est la raison pour laquelle le Code de la Commande Publique impose avant de lancer tout appel à candidature, de réaliser une estimation préalable sérieuse du coût de la maîtrise d’œuvre afin de pouvoir détecter les offres anormalement hautes comme des offres anormalement basses qui risquent d’être catastrophiques pour le projet et sa maîtrise financière. 

Une complexité technique et réglementaire à maîtriser

Impact sociétal, développement durable, accessibilité pour tous, économie et coût global, consommations et énergies grises, incendie et acoustique, … : chaque bâtiment touche à un nombre considérable d’enjeux vitaux pour la société toute entière, enjeux qui sont chaque jour un peu plus réglementés et contraints. L’architecture du projet doit non seulement maîtriser toutes ces dimensions, mais aussi les combiner, les hiérarchiser, résoudre leurs contradictions, parfois les transcender : seul l’investissement total d’une maîtrise d’œuvre dans le projet permet d’atteindre ce type d’objectifs : encore faut-il que le maître d’ouvrage lui en ait accordé les moyens, notamment en temps (cf. supra).

Acheter un service pour créer un produit qui n’existe pas encore

Au moment de choisir son architecte, rien n’est encore défini : ni les choix d’implantation et d’organisation du futur bâtiment, ni sa relation aux espaces extérieurs, ni sa forme, ni ses matériaux, ni ses ambiances, … Si la loi donne un cadre aux différentes missions de l’architecte (esquisse, avant projet, projet…), elle ne dit rien de la qualité attendue parce qu’il s’agit à chaque fois d’enjeux totalement spécifiques à chaque programme et à chaque site. L’architecte doit mener à bien la réalisation d’un prototype qui n’existe pas encore, … et qui n’existera nulle part ailleurs. À nouveau, le nombre d’heures de maîtrise d’œuvre à investir sur le projet devient fondamental si on veut que le bâtiment ou l’aménagement reste pertinent pour les 50 ou 100 années à venir.

Une démarche d’accompagnement et de conseil

Dans la procédure la plus courante, l’architecte a un rôle de conseil permanent auprès de son maître d’ouvrage. Il l’accompagne dans la définition de son projet, tout au long de sa réalisation et jusqu’à sa mise en service. Afin de garantir l’indépendance de son conseil dans l’intérêt exclusif de son client, l’architecte ne peut de manière occulte prétendre à aucune autre rémunération que celle de son maître d’ouvrage (et l’Ordre des architectes y veille scrupuleusement par le biais du code de déontologie). Cette transparence est une valeur essentielle pour maintenir la confiance entre les 2 parties.

NB : dans les contrats globaux (Conception-Construction, avec ou sans entretien …) dans lequel l’architecte devient un co-traitant de l’entreprise mandataire, la nature de son contrat est très différente : il s’agit d’un contrat commercial, dans lequel l’architecte est au service du groupement et plus du tout au service du maître d’ouvrage et de ses utilisateurs. Ce type de contrat est autorisé, mais il faut avoir conscience qu’il dénature profondément la mission initiale de l’architecte concepteur, qui ne peut plus jouer son rôle de conseil impartial. Le maître d’ouvrage a tout intérêt en ce cas à avoir auprès de lui une personne compétente, capable de l’assister comme le ferait un architecte indépendant.

3 – PRéALABLES à TOUTE CONSULTATION

Comment le Maître d’Ouvrage peut-il définir ses besoins et son coût d’objectif ?

Que ce soit en rénovation, en restructuration, en extension ou en construction neuve, le maître d’ouvrage doit réaliser au préalable une étude de faisabilité soit en interne, soit en faisant appel à un programmiste, un AMO (Assistant à Maître d’Ouvrage), un architecte, au CAUE de son département (Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement), … Cette étude doit lui permettre notamment de préciser ses besoins (surfaces, organigrammes, contraintes spécifiques, niveau d’équipement attendu, …) et le coût d’objectif de son opération (comprenant achat éventuel du terrain + coût travaux + coût maîtrise d’œuvre + frais annexes).

Comment le maître d’ouvrage doit-il définir la mission à confier à son maître d’œuvre ?

Suivant le Code de la Commande Publique, tout maître d’ouvrage public ou bénéficiant de subventions publiques a en général l’obligation minimale de confier à son architecte une Mission de base. Cette mission va du premier trait de crayon (l’esquisse) jusqu’à la livraison du bâtiment. Cette Mission de base peut être complétée par d’autres missions dites « complémentaires » (Plans d’Exécution, Pilotage des travaux, Signalétique, Ameublement, …), suivant la complexité et les objectifs attendus du projet.

L’État a mis en place cette Mission de base minimale pour permettre à tout maître d’ouvrage public de bénéficier de l’accompagnement permanent d’une personne qualifiée et compétente tout au long de l’opération, afin de garantir la meilleure utilisation des deniers publics.

Si vous êtes un maître d’ouvrage privé, la mission minimale que vous devez confier à votre architecte va jusqu’au Permis de Construire. Il est toutefois recommandé de confier au moins l’équivalent de la Mission de base pour les mêmes raisons que pour la maîtrise d’ouvrage public.

Comment estimer le montant d’honoraires de la maîtrise d’œuvre ?

Cette estimation est très importante en marché public, d’abord pour déterminer le coût d’objectif, et ensuite pour savoir si la procédure de choix du maître d’œuvre sera un Marché À Procédure Adaptée (MAPA) ou une procédure formalisée (concours d’architecture, …) : elle est donc un préalable obligatoire en marché public, avant de lancer tout appel à candidature.

Cette estimation est réalisée en général par la personne qui a en charge l’étude de faisabilité (cf. supra). Conformément au CCP, cette estimation doit prendre en compte la nature du programme, l’importance du budget travaux, les contraintes techniques et réglementaires de l’opération, l’étendue des missions et compétences demandées, …

Vous pouvez aussi vous renseigner auprès d’autres maîtres d’ouvrage sur les taux rencontrés sur d’autres opérations (attention toutefois aux différences de contexte qui font que deux opérations sont très rarement comparables), ou des architectes ayant réalisé des programmes identiques.

Que faire si l’estimation approche le seuil de la procédure formalisée ?

Il est fortement conseillé en ce cas de lancer la procédure suivant le procédure la plus contraignante, car au moindre imprévu (par exemple, l’évolution motivée du programme et donc du budget, ou encore l’apparition de contraintes de fondations spéciales) le maître d’ouvrage prend le risque d’être obligé de tout annuler et de relancer sa procédure à zéro, tout en ayant à régler la 1ère équipe pour le travail effectué.

Quels documents fournir pour demander et comparer des offres financières ?

Afin de pouvoir comparer des offres financières de manière équitable et transparente comme l’exige le Code de la Commande Publique, tout maître d’ouvrage est tenu de fournir à tous les candidats :
– un programme complet et précis de son opération (définition de tous les espaces , tableaux de surfaces, organigramme, niveau de finitions attendu, objectifs qualitatifs globaux et/ou spécifiques, …)
– un relevé précis du terrain ou du site d’implantation et/ou le diagnostic du bâtiment si il y a un existant
– le rappel des différentes contraintes auxquelles sera soumis le projet (urbanisme, thermique, accessibilité, incendie, rapport géologique, travaux en site occupé, …)
– son estimation prévisionnelle des travaux (réalisé lors de la faisabilité)
– le calendrier prévisionnel envisagé des études
– le type de dévolution des travaux souhaité (corps d’état séparé, entreprise générale, macro-lots,…)
– l’étendue exacte des missions qui seront confiées à la maîtrise d’œuvre (Base avec ou sans EXE, OPC,…)
– un CCAP (Cahier des Charges Administratives Particulières)
– un Acte d’Engagement
Sans la fourniture de tous ces éléments, chaque offre est dans l’obligation de faire des hypothèses différentes : il est alors impossible de les comparer équitablement, comme l’exige le Code de la Commande Publique (CCP).

4 – PIèGES à éVITER DANS L’APPEL à CANDIDATURE…

Pour choisir un maître d’œuvre sur référence, faut-il demander :

1 - des références similaires (par exemple, une référence de collège pour faire un nouveau collège) :

Non : c’est interdit par le Code de la Commande Publique (CCP) qui précise que les seules références exigibles ne peuvent être que de complexité similaire et non de nature similaire : une petite usine ou une grosse maison peuvent être aussi complexes qu’un collège ou même un hôpital. De plus, aucun bâtiment existant ou futur n’est similaire à un autre pour une multitude de raisons (terrain, utilisateurs, budget,…). Enfin, rappelons que l’architecte a reçu une formation initiale et se forme tout au long de son activité professionnelle pour pouvoir répondre de manière optimale à tous les types de programmes, de contraintes et de réglementations.

2 - des références récentes (par ex, des références de moins de 5 ans) :

Le CCP interdit d’exiger des références de plus de 3 ou 5 ans, mais n’interdit pas de les accepter… Il prévoit même que l’acheteur peut indiquer que « pour garantir un niveau de concurrence satisfaisant, les éléments de preuve relatifs à des travaux exécutés il y a plus de 5 ans seront pris en compte ». Cette dernière disposition prend évidemment tout son sens dans le cas de la maîtrise d’œuvre en bâtiment : toute opération de conception puis de chantier, dure souvent 3 à 5 ans, parfois plus encore, et il faut rappeler que les bâtiments sont garantis 10 ans par l’assurance décennale. Surtout, s’il y réfléchit bien, tout maître d’ouvrage public ou privé a au contraire intérêt à apprécier la qualité d’une référence en regard de la manière dont celle-ci a vieilli : les constructions étant conçues pour durer 50 ans, voire plus (et non 3 ou 5), il est bien plus intéressant d’apprécier leur qualité à l’aune du temps qui passe.

La constitution de l’équipe de maîtrise d’œuvre au stade de la candidature :

1 – faut-il demander d’emblée aux architectes de s’associer à un ou des BET ?

Du fait de sa formation généraliste, l’architecte a déjà de bonnes connaissances constructives, souvent suffisantes pour les projets les plus courants. Si le projet ne présente à priori pas une complexité inhabituelle, il est plus intéressant de laisser l’architecte libre de choisir les compétences dont il pourrait avoir ou non besoin au fur et à mesure de l’élaboration de son projet : il est alors plus simple de ne pas lui demander de s’associer à des BET au stade de la candidature.

Si la complexité de l’opération l’exige et la mission Exécution (EXE) confiée, un architecte (si il n’a pas la compétence en interne) peut effectivement s’associer à un ou plusieurs ingénieurs ou bureaux d’études (par ex : structure béton, thermique, acoustique, …), en qualité soit de sous-traitant (après la candidature, ce qui permet de la faire approuver par le maître d’ouvrage), soit de co-traitant (dès la candidature). Ce dernier cas doit alors faire l’objet des précautions ci-dessous :

2 - faut-il demander une exclusivité des BET ?

Demander au stade de la candidature à chaque équipe de présenter des BET exclusifs (qui ne seront donc présents que dans une seule équipe candidate) est contre-productif pour le Maître d’Ouvrage pour plusieurs raisons :
– tout d’abord le nombre de BET (spécialisés ou généralistes) étant très inférieur au nombre d’architectes pouvant postuler, la contrainte se traduira par une pénurie, obligeant les architectes intéressés par le projet à aller chercher des partenaires hors sol, parfois très loin, avec une distance qui limitera de facto leur investissement dans le projet (y compris dans le suivi des travaux).
– ensuite les meilleurs BET ne seront pas forcément associés aux architectes les plus pertinents : il va falloir faire un choix souvent douloureux si ce n’est impossible.

Il est donc bien plus judicieux :
– à minima de ne pas demander cette exclusivité (un BET peut sans problème postuler dans plusieurs équipes)
– voire de demander aux architectes retenus de proposer dans un 2e temps les BET qui pourraient être des sous traitants, à faire agréer par le MOA (cf. ci-dessous)

3 - faut-il figer au stade de la candidature les compétences des BET ?

En imposant des compétences de BET trop précises dès le départ, le maître d’ouvrage limite de facto le champ des possibles pour son projet : par exemple, en exigeant un BET béton, il interdira aux équipes de proposer un projet en bois ou en métal, même si il était avéré malheureusement que c’était de loin la meilleure solution pour son projet, puisqu’il sera impossible de changer l’équipe initiale retenue. De plus, il est difficile pour un architecte de postuler à un projet en constituant la bonne équipe du premier coup, puisqu’il n’a à ce stade de la candidature qu’une connaissance très sommaire du programme et du site, et n’a pas encore réfléchi aux solutions pour y répondre.

À nouveau, la solution des BET proposés en 2e phase en tant que sous-traitants, avec des spécialités adaptées aux spécificités du projet, semble bien plus pertinente et performante du point de vue qualitatif pour le maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage peut-il demander au stade de la candidature des prestations aux différents postulants ?

1 - En marché public :

C’est possible à la condition expresse de les rémunérer, conformément au Code de la Commande Publique (CCP) :
– il est déconseillé de demander au stade de l’appel d’offre des prestations sauf à accepter d’indemniser tous les postulants…
– il est conseillé de sélectionner d’abord un nombre restreint de postulants et de leur demander ensuite une remise de prestations : la procédure devient alors un concours d’architecture, et le cadre en est réglementé (composition du jury, définition du niveau de rendu, …)

À noter qu’à partir du seuil de procédure formalisée, le concours d’architecture devient la procédure obligatoire en construction neuve.

2 - En marché privé :

Si le CCP ne s’applique pas, le code de déontologie de l’Ordre interdit aux architectes de travailler et de produire la moindre prestation sans un contrat préalable ou une lettre de commande en bonne et due forme.

3 - Globalement

Toute peine mérite salaire : il ne viendrait à l’idée de personne de mettre en concurrence des maçons en leur demandant de faire gratuitement les fondations d’un bâtiment pour apprécier et comparer leur travail. Les prestations intellectuelles notamment d’esquisses (qui sont les fondations du projet à venir) nécessitent un véritable investissement en temps et ont une vraie valeur, souvent bien supérieure à celle des indemnités.

Faut-il demander une lettre de motivation ?

Cette lettre n’a d’intérêt que si le maître d’ouvrage s’engage à les lire toutes, à les classer de manière rigoureuse suivant un principe de points clairement établi au départ et connu de tous, et à prendre en compte cette analyse dans son choix final.

Dans le cas contraire, cette demande n’a aucun sens, car il faut rappeler que faire acte de candidature impose à chaque équipe de passer souvent plusieurs jours de travail pour préparer son dossier, cet investissement en temps passé restant entièrement gratuit : la motivation de l’équipe est donc manifeste à partir du moment où elle a remis un dossier complet. Il est difficile d’imaginer des équipes postulant à des appels à candidature alors qu’elles ne seraient pas motivées pour le faire, alors que rien ne les y oblige et qu’elles ont toutes bien d’autres choses à faire !

Faut-il pondérer les différents critères de choix des candidats ?

La notation des offres des maîtres d’œuvre avec une pondération des critères (par ex, 30 % pour le prix, 50 % pour les références et 20 % pour le méthodologie) est à la fois incohérente, stérile et dangereuse dans le cas des marchés de maîtrise d’œuvre :
– il est d’abord impossible de noter de manière rigoureuse des référence ou des notes méthodologiques (comment peut-on donner 5 points à telle référence et seulement 3 à telle autre, si personne n’est capable de dire ce que vaut un point ?) ;
– additionner de tels points sur des critères aussi disparates revient à additionner des choux et des carottes avec des troupeaux de moutons : le résultat est totalement incohérent (conduisant par exemple à retenir celui qui a fait une très belle note méthodologique avec des références peu intéressantes, plutôt que celui qui a les plus belles références mais qui aurait fait une note méthodologique moins bien notée, par ailleurs difficile à évaluer) ;
– même le critère de prix – à priori purement arithmétique – pose problème car celui-ci conduira inéluctablement à privilégier l’offre la moins chère, qui ne donnera pas forcément les moyens à son auteur, ni de bien concevoir son projet, ni de suivre correctement son chantier, et cela au détriment d’une offre plus sérieuse qui, bien que plus chère que la précédente, serait parfaitement conforme à l’objectif.

Enfin, contrairement aux apparences, faire son choix à partir d’une telle notation est la méthode la plus insécurisante qui soit pour le maître d’ouvrage puisqu’il consiste à rendre possible la contestation de chiffres… qui sont tous contestables par nature.

Ce type d’approche pondérée n’a aucun sens devant la diversité et l’imbrication des enjeux liés à la maîtrise d’œuvre. Il faut rappeler que le CCP n’impose nulle part la notation ni la pondération : la solution la plus efficace et la plus sûre – y compris juridiquement – pour le maître d’ouvrage est donc de faire son choix à partir d’une simple hiérarchisation, permettant une appréciation de chaque candidature, sans chercher à noter ni pondérer des qualités qui sont par définition incomparables.

5 – LE CONCOURS D’ARCHITECTURE

Pourquoi le concours est une procédure intéressante pour le maître d’ouvrage

La procédure de concours consiste à demander à plusieurs équipes (de 3 à 5 le plus souvent) d’élaborer chacune un projet suivant le même cahier des charges et dans un délai contractuel identique, avec un niveau de rendu parfaitement défini (nature et échelle des plans, nombre de planches et de perspectives, précision de l’estimatif, …).

Un jury, souvent précédé par l’analyse d’une commission technique, se réunit et compare ensuite les différents projets, analyse et compare leurs avantages et désavantages respectifs. Le jury conclut ses travaux en désignant un ou plusieurs lauréats, avec qui le maître d’ouvrage est invité à négocier le marché.

Cette procédure a l’immense avantage de permettre de choisir une maîtrise d’œuvre non seulement sur la composition et les références de l’équipe (ce qui est le cas quand on retient les 3 à 5 meilleures équipes) mais aussi sur les qualités réelles du futur projet. Le maître d’ouvrage choisit donc un projet concret et non pas une équipe abstraite.

La procédure impose toutefois d’indemniser les équipes perdantes à hauteur d’au moins 80 % de la prestation demandée. Si ces indemnités représentent une dépense supplémentaire, il faut rappeler que dans la majeure partie des cas, cette dépense ne représente qu’entre 1 et 1,5 % de surcoût sur l’enveloppe travaux, et moins de 1 % du coût d’objectif global de l’opération, pour un concours sur esquisse. Le surcoût est donc particulièrement minime par rapport à ses avantages.

La procédure est jugée tellement vertueuse et intéressante (y compris économiquement) par l’État que celui-ci l’a rendue obligatoire pour toutes les procédures formalisées en bâtiments neufs. Mais rien n’interdit de retenir cette procédure en dessous des seuils de la procédure formalisée, bien au contraire.

NB : Certains pourraient penser que les 3 à 5 projets répondant aux mêmes cahiers des charges se ressembleront et que c’est là une dépense inutile : or, les faits démontrent l’inverse, le concours créant une véritable émulation entre les architectes qui rivalisent entre eux d’imagination, offrant au maître d’ouvrage un véritable choix éclairé et motivé. Pour vous en convaincre, jetez un coup d’œil aux images de concours référencées sur le site de CAP[P]

Jury d’architecture et choix des jurés

Parce que tout projet est complexe, et peu facile à appréhender pour beaucoup de personnes (lecture des plans, compréhension du fonctionnement, appréciation de l’insertion urbaine, ….), le Code de la Commande Publique impose que tout jury de concours d’architecture comprenne au moins 1/3 de personnes compétentes en maîtrise d’œuvre, afin que celles-ci puissent éclairer le jury sur les différentes propositions des équipes retenues.

CAP[P] Grand Est met à disposition des maîtres d’ouvrage qui le lui demandent des architectes jurés formés aux règles de la Commande Publique et plus spécifiquement au déroulé de ce type de procédure. D‘autre part, l’association grâce à son réseau d’architectes jurés répartis sur tout le Grand Est veille à préserver un éloignement géographique maximal entre les architectes jurés et le lieu du projet, afin d’éviter toute suspicion d’entente avec les architectes locaux, naturellement intéressés par ces projets implantés sur leurs territoires. CAPP à ce titre peut se prévaloir de proposer des architectes jurés parmi les plus compétents et les plus impartiaux.

RESSOURCES

Documents mis à disposition

L’association CAPP-GE propose des guides & des ressources à télécharger gratuitement et utiles pour établir vos procédures d’appel d’offres :

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